للإجابة عن هذا السؤال، يجب أن نفرق بين أمرين: الأول عند إبرام العقد، والثاني عند حدوث خلاف بين طرفي عقد الإيجار حول القيمة الإيجارية العادلة أو الزيادة المستحقة عند التجديد، بحسب ما ذكرته المحامية والمستشارة القانونية، شوق الكثيري.
وأوضحت الكثيري، أنه بالنسبة للأمر الأول المتعلق بمرحلة إبرام العقد، فإن عقد الإيجار من العقود الرضائية التي تعتمد على إيجاب وقبول الطرفين حول المأجور، وشروط الإيجار، ومن ضمنها الشرط المتعلق بالأجرة، ومن ثم ففي تلك المرحلة لا إلزام في اتباع مؤشر الإيجارات.
وأضافت أنه بالنسبة لمرحلة ما بعد إبرام العقد، فإن اللجوء لمؤشر الإيجارات يعد إلزامياً في حالتين، الحالة الأولى: عند الرغبة في إعادة النظر في بدل الإيجار، لأن القانون قد أوجب على طرفي عقد الإيجار احترام أحكامه، بما فيها القيمة الإيجارية المتفق عليها، إلا أنه أجاز في الوقت ذاته لأغراض تجديد العقد إعادة النظر في بدل الإيجار، شريطة أن يخطر الطرف الراغب في التعديل الطرف الآخر قبيل انتهاء العقد بثلاثة أشهر على الأقل بالرغبة في التعديل، وعند الخلاف بين الطرفين تحدد اللجنة الأجر العادل وفقاً لمؤشر الإيجارات.
وتابعت: «في الحالة الثانية عند تحديد الزيادة القصوى في بدل الإيجار، والتي تكون في إطار سعي وحرص إمارة دبي نحو تحقيق التوازن في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، فقد جرى إصدار المرسوم بقانون (رقم 43/2013) بشأن الزيادة القصوى في بدل الإيجار».
وأشارت الكثيري إلى أن المرسوم نص أيضاً على تحديد نسبة الزيادة بنحو 10% من القيمة الإيجارية للوحدة العقارية، إذا كان بدل إيجارها يقل بنسبة تراوح بين 21% و30% من متوسط أجر المثل.
وبيّنت أن الزيادة تحدد بنسبة 15% من القيمة الإيجارية للوحدة العقارية إذا كان بدل إيجارها يقل بنسبة بين 31% و40% من متوسط أجر المثل، فيما تصل نسبة الإيجار إلى 20% من القيمة الإيجارية للوحدة العقارية، إذا كان بدل إيجارها يقل بنسبة تزيد على 40% من متوسط أجر المثل.
