«التأمين الإيجاري» محل نزاع بين المُلّاك والمستأجرين.. ويحتاج إلى آليات قانونية لتنظيمه
قال مستأجرو وحدات سكنية، إن شركات عقارية تتعنت وتماطل في رد قيمة الضمان المالي لهم عند مغادرة الوحدات المستأجرة، كما أنها تحاول الحصول على قيمة الضمان أو أجزاء منه للاستفادة منه عند ترك الوحدات والانتقال لوحدات أخرى.
وطالبوا بضرورة إيجاد آليات تحمي حقوق المستأجرين، في مواجهة تعنت الشركات العقارية، التي تتعامل مع المستأجرين كحلقة أضعف لفرض شروطها عليهم في ما يتعلق بالضمان المالي.
في المقابل، أفاد مختصون بالقطاع العقاري، بأن بعض الشركات لديها ممارسات سلبية في التعامل مع الضمان المالي، وهو ما يعد حالات فردية تتعلق بهم، ما يتطلب إيجاد آليات منظمة لتلك المعاملات، مشيرين في الوقت نفسه إلى وجود شركات عقارية ملتزمة برد قيمة الضمان المالي في موعده، وخصم المتفق عليه، فقط، مع المستأجر.
وشددوا على أنه في بعض الحالات لا يفي «التأمين الإيجاري» بالتلفيات التي يحدثها بعض المستأجرين بالوحدات السكنية، وهنا يضطر المالك لمطالبة المستأجر بتحمل بقية التكاليف، لافتين إلى أن كتابة بنود واشتراطات التأمين الإيجاري في العقود، تسهم في تفادي الخلافات مع المستأجرين، خصوصاً أن العقد شريعة المتعاقدين، وأن توقيع المستأجر على العقد يعني إقراره بكل بنوده.
وأكدوا أنه في حال وجود خلاف بين المستأجر والمالك، يتم اللجوء إلى الجهات القانونية، في كل إمارة، التي تتعامل في القضايا الإيجارية، مثل لجان فض المنازعات الإيجارية في دبي وأبوظبي والشارقة.
بدورهما، قال قانونيان إنه لا يحق للملاك الاستيلاء على مبلغ التأمين الإيجاري وعدم رده للمستأجر، بعد انتهاء عقد الإيجار، إلا إذا كان المستأجر أساء استخدام الوحدة المؤجرة، وألحق بها أضراراً تحتاج إلى الصيانة والإصلاح.
شركات عقارية
وتفصيلاً، قال المستأجر، حاتم صلاح، إن «شركات عقارية تماطل في رد قيمة الضمان المالي، للمستأجرين، وتحاول بطرق مختلفة الحصول على مبالغ من قيمة الضمان المالي، وهو ما يعد إجحافاً بحقوق المستأجرين عند مغادرة الوحدات السكنية».
وأضاف المستأجر، حسن عبدالحميد، أن «الضمان المالي، أصبح عبئاً إضافياً على المستأجرين، بجانب كلفة الاستئجار للوحدات السكنية الجديدة، خصوصاً أن بعض الشركات العقارية، تحاول بطرق مختلفة الحصول على قيمة الضمان المالي بالكامل أو أجزاء منه، حتى في حال تسليم الوحدة خالية من التلفيات».
وأوضح المستأجر، علي السيد، أنه «عند انتقاله من الوحدة السكنية إلى أخرى جديدة، فوجئ بالشركة العقارية تخبره بأنه لن يتمكن من الحصول على قيمة الضمان المالي بالكامل، والذي تصل قيمته إلى 3000 درهم، منذ فترة طويلة، واستطاعت الاستفادة من مبالغ التأمين المالي خلال تلك الفترة التي استأجر خلالها الوحدة، وتجاوزت خمسة أعوام».
وقال المستأجر، أكرم المناعي، إن «مالك البناية التي كان يسكن فيها سابقاً، بالغ في تقدير قيمة الأضرار للحصول على قيمة التأمين كاملاً، على الرغم من أن الأضرار كانت بسيطة، ولا تتعدى على أفضل تقدير نصف مبلغ التأمين».
وأضافت المستأجرة، سماح سليمان، أن «مالك البناية أصر على القيام بإصلاحات بسيطة، بعد انتهاء العقد، ورفض أن تقوم هي بالإصلاح، للحصول على قيمة التأمين كاملاً»، مشيرة إلى أن الإصلاحات كانت بسيطة، ولا تساوي قيمة مبلغ التأمين.
وقال المستأجر، سعيد عبدالقادر، إن «المالك خصم قيمة التأمين لوجود بعض الأضرار البسيطة والناتجة عن الاستهلاك، لأنه استمر في تأجير الشقة لأكثر من خمس سنوات»، مشيراً إلى أن العديد من الملاك يعتبرونها في إطار الاستهلاك، ولا تخصم من التأمين، حسب قوله.
وأشار المستأجر، محمود إبراهيم، إلى أنه «يفضل التعامل مع الشركات التي تحصل على قيمة الضمان المالي في شكل شيك مؤجل السداد، بدلاً من بعض الشركات التي تحصل على الضمان النقدي، والتي غالباً ما تكون أكثر تعنتاً في رد الضمان المالي»، مطالباً بضرورة أن تكون هناك آليات تحفظ حقوق المستأجرين، باعتبارهم الحلقة الأضعف في مواجهة الشركات العقارية التي تفرض شروطها في هذا المجال.
الممارسات السلبية
في المقابل، قال المدير التنفيذي في شركة «السوم العقارية»، سفيان السلامات، إن «الممارسات السلبية لبعض الشركات في التعامل مع الضمان المالي بشكل غير مناسب، عبر المماطلة في رد قيمته للمستأجرين، تعد حالات فردية، تعتمد على سياسات الشركات في العمل، وتنعكس بشكل سلبي على سمعة تلك الشركات في الأسواق، وبالتالي تفقد التنافسية في استقطاب المستأجرين بشكل سريع، مقارنة بالشركات الأخرى التي تتعامل بشكل مناسب في رد حقوق المستأجرين».
وأضاف أن «من المهم أن يكون هناك طرف ثالث في التعامل بين المستأجرين والشركات العقارية أو الملاك، في ما يتعلق بالضمان المالي، وذلك لتحديد مدى أحقية الخصم من التأمين المالي من عدمه»، لافتاً إلى أنه «يمكن على سبيل المثال، إجراء تقييم لحالة العقار قبل وبعد الاستئجار، لتحديد كيفية التعامل مع الضمان المالي».
وأوضح أن «بعض الشركات تماطل بالفعل في رد قيمة الضمان، وهو ما يتطلب آليات واضحة تحفظ حقوق كلا الطرفين».
من جهته، قال خبير التسويق العقاري، علاء مسعود، إن «دائرة الأراضي والأملاك بدبي، لديها الكفاءة والقدرة على خلق نموذج، سواء للمستأجرين أو الملاك، لتنظيم التعاملات بين الطرفين بطريقة منظمة وثابتة، بعيداً عن المشكلات التي تنجم عن تحديد التزامات كل من المستأجر والمالك بدقة».
وأضاف رئيس شركة «دبليو كابيتال» للوساطة العقارية، وليد الزرعوني، أنه في حال وجود خلاف بين المستأجر والمالك، يتم اللجوء للمراكز القانونية بكل إمارة، والتي تتعامل في القضايا الإيجارية، مثل لجان فض المنازعات الإيجارية في دبي والشارقة وأبوظبي.
قانون العقود
من جانبه، قال المدير الإداري في شركة «هاربور العقارية»، مهند الوادية، إنه «لا يوجد قانون في ما يخص مبلغ التأمين الإيجاري، لكن يتم الاحتكام إلى العقود، والعمل بمبدأ (العقد شريعة المتعاقدين)، وهناك الكثير من المشكلات المتعلقة بهذا الموضوع»، موضحاً أنه يجب نشر الوعي بالثقافة العقارية مع المستأجرين، ويجب معرفة الحقوق، وكيفية التعامل مع العقود وقراءتها، والتأكد من شروط العقد، وآلية التعامل مع مبلغ التأمين.
وأوضح الوادية أن «المستأجر يمكنه رفض توقيع عقد الإيجار إذا كان غير راضٍ عنه، ويجب الاطلاع على جميع شروط العقد، وأن مبلغ التأمين يتم دفعه واسترداده بعد سبعة أيام، بعد خصم بنود محددة، يتم ذكرها في العقد»، لافتاً إلى أن ذلك يتم بحسب مناقصة بين المالك والمستأجر من شركات معتمدة، ويتم أخذ السعر الأفضل بينهم، وتكون هناك آلية واضحة للتعامل.
وأوضح أنه قبل أن ينتقل المستأجر إلى العقار، يجب أن يقوم بعمل كشف كامل لحالة العقار، وتكون هناك حالة من الوضوح عند تسليم وتسلم العقار، وما الأشياء التي يتم خصمها من مبلغ التأمين، ويتم تحديد مدة زمنية كثلاثة أو سبعة أيام من إنهاء إجراءات إخلاء العقار، ويتم دفع المبلغ بالكامل أو المتبقي منه، بعد خصم أي بنود موثقة أو متفق عليها في العقد.
وأشار الوادية، إلى أنه يجب نشر الوعي والثقافة مع موفري الخدمات والملاك، حيث إن هذا الأمر يؤثر بشكل كبير على سمعة الشركات وقدرتها على الاستمرار بالعمل كشركات إدارة أو وساطة أو ملاك عقارات، ويجب ألا يتم وضع العبء على القانون، والجهات المختصة، حيث ستكون هناك ثغرات وشروط إضافية، وعقود خارجية، ويجب أن يكون هناك وعي كبير والتزام بين الطرفين، ومنهجية منطقية في التعامل مع هذا النوع من المشكلات.
انتهاء العقد
وقال الرئيس التنفيذي لشركة «ستراتوم» لإدارة جمعيات الملاك، سعيد عبدالكريم الفهيم، إنه «عند انتهاء عقد الإيجار يجب أن تكون هناك مراجعة للإضاءات والمطبخ، ومراجعة العقد، وإذا كان هناك أي تلفيات يتم خصمها من مبلغ التأمين».
وأضاف الفهيم أنه يجب ألا يبالغ صاحب العقار في الحصول على حقه من مبلغ التأمين، حيث إن هناك بعض الأشياء الاستهلاكية التي يكون بها تلف، خصوصاً عندما يكون الإيجار لمدة أربع أو خمس سنوات، فمن المؤكد وجود بعض التلفيات، وحالة المطبخ والحمام، بخلاف أن يكون عقد الإيجار لمدة سنة واحدة، ويجب أن يتعاون صاحب العقار مع المستأجر.
وأكد أنه عند استلام العقار من المستأجر، وفي حال وجود تلفيات، يحصل المالك على مبلغ التأمين لإجراء الصيانة اللازمة، ولعلاج التلفيات التي حدثت في العقار.
وقال الفهيم إنه «عند تلف الأبواب وتكسيرها، يتحمل المستأجر كلفة إصلاحها، أو عند تغيير أي شيء، مثل الإضاءات وغيرها، عن حالتها الأصلية، فإن على صاحب العقار إما طلب عودة الشيء إلى أصله، أو يتم خصم قيمة تلك التلفيات من قيمة التأمين، ويجب ألا يكون صاحب العقار متعسفاً مع المستأجر».
وطالب الرئيس التنفيذي لشركة «ستراتوم» لإدارة جمعيات الملاك، بتدخل حكومي لتحديد قيمة التأمين، حسب حجم ونوع الوحدة، ووضع آليات لضمان توافر مبلغ التأمين في حساب المستأجر بعد إخلاء الوحدة.
وقال الفهيم، إن «مبلغ التأمين يكون صغيراً في بعض الأحيان، ويراوح بين 2000 و5000 درهم، بينما تكون هناك أحياناً أضرار بالوحدة المستأجرة، تصل قيمتها إلى أضعاف مبلغ التأمين، ويرفض المستأجر دفع أكثر من شيك الضمان، ويلجأ ملاك إلى القضاء للحصول على تعويض من المستأجر عن الأضرار، كما يكتشف ملاك عند انتهاء العقد أن حساب المستأجر مغلق، أو أن المبلغ المتوافر في الحساب لا يفي بقيمة التأمين، خصوصاً إذا حدثت للمستأجر ظروف طارئة، مثل فقدان وظيفته، ما يتطلب وجود تدخل حكومي يحمي طرفي العملية الإيجارية».
ونوه إلى أن العقد هو الذي يحدد الأضرار التي يتحملها كل من المالك والمستأجر، مشيراً إلى أن من المتعارف عليه في معظم الأحيان، أن يتحمل المستأجر الأضرار في الأبواب والجدران والأرضيات والستائر والأجهزة، مثل المكيفات، فضلاً عن الأثاث المتوافر في الشقة وقت تأجيرها، مثل الخزائن.
وأشار إلى صعوبة إيداع الملاك مبالغ التأمين في حسابات بنكية مشتركة، واستفادة المتعثرين منها في القطاع الإيجاري، موضحاً أن من الصعب المساواة بين الملاك، خصوصاً أنه توجد فروق يجب مراعاتها، حيث يوجد ملاك يمتلكون أبراجاً، بينما يمتلك ملاك آخرون شقة أو شقتين فقط.
المبالغة في قيمة التأمين
وأكد الرئيس التنفيذي لشركة «إيليو العقارية»، زاهي قشوع، أن «بعض الشركات تبالغ في قيمة التأمين، وتشترط أن يكون نقداً، ولا يوجد مبرر لذلك، ويجب وضع شروط محددة للمستأجرين لتسليم الوحدة السكنية بعد انتهاء العقد بحالتها الأصلية نفسها، لكي لا يعطي الفرصة للشركات للمماطلة في رد الضمان المالي، كما يجب إثبات حالة الوحدة السكنية عند الاستئجار بالصور، وكتابة الملاحظات ضمن عقد الإيجار».
وأضاف أنه يمكن إضافة بنود مفصلة بالعقد لتحديد قيمة التعويضات بالحد الأدنى والأعلى منها.
شيكات التأمين
وقال مدير شركة «بلاتينيوم هوم» للعقارات، أحمد صلاح ربيع، إن «الملاك هم المستفيدون بشكل أساسي من مبالغ التأمين الإيجاري، حتى إن بعض الملاك يصرون على استلام شيكات التأمين من المستأجرين، قبل الحصول على الدفعة الأولى من الإيجار، وقبل استلام شيكات الإيجار».
وأوضح ربيع، أن «مبالغ التأمين الإيجاري، تستهدف ضمان حق المالك، في حال انتهى عقد الإيجار، ورأى أن هناك أضراراً بالوحدة المؤجرة لم يقم المستأجر بإصلاحها، حيث يقوم المالك في هذه الحالة بخصم مبلغ التأمين كله أو جزء منه، حسب قيمة الأضرار»، مشيراً إلى أن بعض الملاك يوافقون على قيام المستأجر بدفع فاتورة إصلاح الأضرار مقابل إعادة مبلغ التأمين إليه.
ونوه بأن المالك يفحص الوحدة المؤجرة بكل دقة قبل الإخلاء، ولذلك ننصح المستأجرين بترك الوحدة الإيجارية في حالتها الأصلية نفسها، أثناء سريان عقد الإيجار، وإصلاح الأضرار قبل الإخلاء، حتى يحصل المستأجر على مبلغ التأمين كاملاً، خصوصاً في ما يتعلق بعدم تغيير لون الحوائط، وعدم وجود أي تكسير في الجدران أو الأثاث الموجود سابقاً في الشقة، وسلامة الأجهزة المنزلية، مثل السخانات والمكيفات وغيرها.
كما نصح ربيع المستأجر، في حال طلب إصلاح أي أجهزة من المالك، خلال سكنه في الشقة، بواسطة رسائل نصية أو بريد إلكتروني أو «واتس أب»، بالاحتفاظ بهذه الرسائل، بحيث إنه إذا لم يقم المالك بالإصلاح، فمن حق المستأجر الحصول على مبلغ التأمين كاملاً، ولا يحق للمالك الخصم منه، لوجود دليل على إبلاغ المالك وتقاعسه عن الإصلاح.
واستبعد موافقة الملاك على إيداع مبالغ التأمين في حسابات بنكية مشتركة، للاستفادة من عائداتها، موضحاً أن مبلغ التأمين يخص المالك مؤقتاً، حتى يخرج المستأجر من الوحدة المؤجرة.
العلاقة الإيجارية
إلى ذلك، قال الخبير العقاري، محمد أيوب، إن «التأمين الإيجاري يأتي في إطار تنظيم العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، وبعض الملاك يقومون بصرف شيك التأمين فور توقيع العقد، أو خلال شهر أو شهرين على الأكثر من توقيعه، حيث يعد ضمانة أن المستأجر ملزم بإصلاح الأضرار التي تلحق بالوحدة المستأجرة خلال سريان العقد».
وأوضح أن «المالك يحصل على مبلغ التأمين كاملاً أو جزء منه، حسب الأضرار، على أن تكون الأضرار ناتجة عن سوء الاستخدام، أو عن عمد من جانب المستأجر»، مؤكداً أن الأخير غير ملزم بتحمل الأضرار الناتجة عن الاستهلاك، مثل أبواب المطابخ والغرف، وبعض القطع في دورات المياه، كما أنه ليس ملزماً بتجديد دهان الحوائط، في حال مر عامان على عقد الإيجار، لأنه يأتي في إطار الاستهلاك.
وطالب أيوب المستأجرين بقراءة العقد جيداً، والتحقق من وضوح البنود المتعلقة بالأضرار والتلفيات التي يتحملها المستأجر أو المالك، حتى لا تحدث مشكلات بين الطرفين. واستبعد وجود حسابات مشتركة يتم وضع مبالغ التأمين فيها والإنفاق منها على المتعثرين في دفع الإيجارات، مرجعاً ذلك إلى صعوبة وجود آلية لتنفيذ هذا المقترح، خصوصاً أن مبالغ التأمين تراوح في معظمها بين 2000 و5000 درهم، وبالتالي العائد عليها ضئيل، فضلاً عن وجود اختلافات في مدد عقود الإيجار.
الوحدة المؤجرة
إلى ذلك، قال المستشار القانوني، أحمد جابر، إنه «لا يحق للمؤجرين الاستيلاء على مبلغ التأمين الإيجاري وعدم رده للمستأجر، بعد انتهاء عقد الإيجار، إلا إذا كان المستأجر أساء استخدام الوحدة المؤجرة، وألحق بها أضراراً تحتاج إلى الصيانة والإصلاح، ومن دون ذلك، من حق المستأجر استرداد مبلغ التأمين السابق سداده للمؤجر، سواء نقداً أو بشيك، ويجب تحديد مبلغ التأمين في عقد الإيجار، والنص صراحة على استرداده عند نهاية عقد الإيجار، وإذا وقع ظلم على المستأجر بالمغالاة في قيمة التلفيات التي لحقت بالعين المستأجرة، يحق له المطالبة بندب خبير فني لتحديد قيمة التلفيات، واللجوء إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية للفصل في أي نزاع ينشأ بينه وبين المؤجر».
بدورها، قالت المحامية والمستشارة القانونية، شوق الكثيري، إن «القانون يعتبر الوحدة المؤجرة أمانة في يد المستأجر، وتبعاً لذلك فإن المستأجر يضمن ما يلحق الوحدة من نقص أو تلف أو فقدان ناشئ عن تقصيره أو تعديه».
وأضافت الكثيري، أنه «عند انتهاء الإيجار، فإن المستأجر يكون ملزماً بتسليم العقار للمؤجر بالحالة التي تسلمه عليها وقت التعاقد، إلا ما نقص منه نتيجة الانتفاع العادي». وذكرت أنه لذلك أعطى القانون الحق للمؤجر في أن يستوفي من المستأجر تأميناً لضمان صيانة العقار عند انتهاء مدة العقد، على أن يلتزم المؤجر برد هذا التأمين أو ما تبقى منه للمستأجر عند انتهاء العقد، بينما أثناء العلاقة الإيجارية، فإن المؤجر (المالك) مسؤول عن أعمال الصيانة أو عن إصلاح أي عطل أو خلل يؤثر في استيفاء منفعته بالوحدة العقارية، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. وأفادت الكثيري، بأن «من حق المؤجر في الخصم، أن يقتصر فقط على أعمال الصيانة التي تستلزمها الوحدة العقارية، نتيجة للاستعمال غير العادي، كحالة الإتلاف نتيجة التقصير أو التعدي، أما النقص الناتج عن الاستخدام العادي والمعتاد فلا يلتزم به المستأجر».
وتابعت: «لمنع الخلاف يجب أن يتضمن العقد أولاً قيمة التأمين المدفوع، وثانياً تعيين الطرف الملتزم بإجراء الصيانة المعتادة أثناء قيام العلاقة الإيجارية، وثالثاً أن حق المؤجر في الخصم يقتصر على ما تستلزمه أعمال الصيانة الناتجة عن التلف نتيجة للاستعمال غير المعتاد».
وضع ضوابط يحد من النزاع بين المستأجر والمالك
اعتبر الوسيط العقاري، أحمد عبدالله، أن «الضمان المالي يعد من أشهر الحالات التي تحدث نزاعات بين المستأجرين والشركات العقارية، خصوصاً أن بعض الشركات قد تماطل في رد الضمان أو جزء منه، بدعوى الاستفادة منه في عمليات الصيانة».
وأضاف أنه «على الرغم من كون بعض الشركات لديها ممارسات سلبية في التعامل مع الضمان المالي للمستأجرين، فإن هناك العديد من الشركات لديها سمعة جيدة في الأسواق في رد قيمة الضمان، ما لم تكن هناك تلفيات كبيرة، تستدعي خصم قيمة التأمين، مع الاعتماد على فريق الصيانة الموجود لديها في التعامل مع الأشياء البسيطة بالشقق».
وأوضح أن «هناك أهمية كبيرة لوضع آليات منظمة وضوابط لمسائل الضمان المالي بين المستأجرين والشركات العقارية»، داعياً إلى ضرورة اللجوء لإجراء عملية فحص مثبت لحالة العقار، قبل وبعد السكن بشكل شامل بالصور، أو اللجوء لطرف ثالث لإجراء عمليات التقييم لوضع العقار، كما يمكن وضع آليات تنظيمية للضمان تتيح لشركات العقارات الاستفادة منه خلال فترة الاستئجار، وتتيح رده بعد ذلك عند الإخلاء للوحدات العقارية، مع عدم المبالغة في قيمة الضمان. وأضاف أن «من الأفضل أن يتم وضع الضمان في شكل شيكات مؤجلة، بدلاً من السداد النقدي، الذي يزيد من الأعباء المالية على المستأجرين، عند الانتقال للوحدات، خصوصاً في ظل وجود العديد من النفقات الأخرى التي يتم سدادها أو يتحصل الملاك عليها عند الاستئجار».
